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今天開始 房貸利率重磅調整!6大要點全看懂
來源: 鳳凰網財經    2020-03-01 09:33:36

 按照此前央行的部署,商業銀行將從2020年3月1日起到8月底,將推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

  其中最受關注的就是個人房貸利率,就在明天(3月1日),即將正式啟動“換錨”,今天工農中建交等多家銀行已出爐房貸利率切換機制。

  關于置換房貸利率,房貸一族們準備好了嗎?你可能還有疑問―― 我的房貸需要轉換嗎? 轉換LPR房貸利率嗎? 未來利息會更低嗎?

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  為什么要轉換房貸利率?

  必須要轉嗎?

  房貸轉換不是商業銀行要求,是來自央媽的要求。2019年12月,央行發布【2019】第30號公告,要求在2020年3月有1日至8月31日期間,將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。其中,商業性個人住房貸款屬于本次需要轉換的范圍,政策性的公積金個人住房貸款不需要轉換。

  轉換有兩個選擇:

  一是將房貸轉換為LPR定價,二是轉為固定利率。需要提醒您注意的是,定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。

  02

  什么樣的房貸需要轉換?

  根據央媽與幾大行公告,如果個人住房貸款同時符合以下三點,需要轉換:

  (1)在2020年1月1日前發放,或者已經簽訂借款合同還未發放; (2)利率按基準利率上下浮確定(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”); (3)浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。

  公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)和2020年12月31日前到期的個人住房貸款,不需要轉換。個人商用房貸款參照個人住房貸款規則。

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  固定利率還是LPR?

  根據央行此前公告,若轉換為固定利率,轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等同于原合同最近的執行利率水平。

  如果轉為LPR,市場化程度更高,要受到LPR的走勢影響。未來如果LPR下降,利率水平也會隨之下降;當然如果未來LPR升高,利率水平也可能升高。 因此,是轉為固定利率還LPR利率,要看你對未來LPR走勢的預期。目前來看,多數銀行,以及行業專家建議,國家正在推動利率市場化改革,促進貸款利率“兩軌合一軌”,貸款利率定價參考LPR是大勢所趨。

  目前LPR在下降,而在看得見的未來,LPR大概率也呈下降趨勢。目前五年期以上LPR報價4.75%,相較改革前已下降0.15個百分點。

  “30年后LPR上升還是下降?不知道。但你可以提前還清房貸或賣房子?!?一位專家說到。但央行對于個人房貸利率則希望保持基本穩定。此前央行副行長劉國強在接受《金融時報》采訪時表示房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向,銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率,基本保持原有水平。在改革完善LPR形成機制過程中,要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

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  如何轉換為LPR?

  根據人民銀行公告,按照“等價轉換”原則,用現在的房貸利率水平倒算出加點數值,將“基準利率上下浮”(做乘法)轉換為“LPR加點”(做加法)。

  具體來講,加點數值=您現在的利率水平-2019年12月發布的LPR;加點數值可為負值;加點數值確定后固定不變。 例如,小張的房貸是20年期, 利率水平為基準利率下浮10%(4.9%×(1-10%)=4.41%)。小張在建行手機銀行上選擇轉換為LPR,在轉換時點“等價轉換”倒算出的加點數值為-0.39% (-39BPs)=4.41%(小張現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)。加點數值(-39BPs)確定后固定不變。 加點數值統一參考2019年12月20日發布的LPR,根據現在的利率水平進行倒算。因此,對同一筆房貸,在3-8月之間任意時點轉換,核算出的加點數值一樣。而且各家商業銀行實行統一規則,不會出現核算出的加點數值不一樣的情況。 LPR分為1年期和5年期以上兩種,如您原來的貸款是5年以上的(比如貸了20年、30年),參考5年期以上LPR;原貸款是5年及以下的,參考1年期LPR。

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  房貸利率什么時候會調整?

  現在的LPR降低了,轉換后利率是否立刻降低?銀行說不會,因為利率要等到利率調整日才會調整,利率調整日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期。即便LPR每月公布時都會發生變動,也要根據重定價周期走。重定價周期最短為一年(利率至少一年調整一次),因此不會每月調整。

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  應該怎么轉換?

  在當前特殊時期,多家銀行推出了通過手機銀行、網上銀行辦理業務;后續視疫情發展,將逐步開通線下渠道,包括任一營業網點智慧柜員機(STM)、柜臺、個貸中心辦理。如果需要就貸款利率、重定價周期和重定價日進行協商,則需要聯系原貸款機構。


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