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保利物業市盈率達48倍 物業行業公司營收多依賴母公司
來源: 新浪財經    2019-12-21 10:19:32

      今日,保利物業發展控股有限公司(以下簡稱“保利物業”)正式在港交所掛牌交易。開盤報43.8港元/股,較35.1港元/股的定價高開24.79%,收報45.35港元/股,收漲29.20%,總市值為242億港元。

  保利物業的上市,和其他物業公司同樣受到了資本市場的青睞,其公開發售股份認購倍數相當于在港發售可供認購股份的約222倍。

  8號樓注意到,資本市場對房地產公司物業分拆上市非常有好感。一向對估值吝嗇的香港市場,對部分物業股動輒給出30-50倍市盈,對比同樣在港上市的內房股,則多不超10倍。

  房地產公司分拆物業上市所面臨的背景,一方面是房地產正由增量市場進入存量市場,房地產公司的商業模式由“地產開發商”轉型為“地產服務商”已成趨勢;另一方面,萬億物業藍海市場正在逐步形成。

  對房地產公司來說,物業市場自然成了其必搶占的前灘。

  物業股獲資本市場青睞 部分市盈高達30多倍

  根據招股書披露,截至2019年6月30日,保利物業合同管理總面積為4.5億平方米,在管總面積為2.6億平方米;在管物業包括565個住宅社區和281個非住宅社區。

  保利物業2016年至2018年12月31日及截至2019年6月30日,營收分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元和28.22億元。保利物業稱,物業服務收入增長主要來自業務規模擴大,在管規模增加帶動。其中,物業管理服務占當期營收的比重分別為74.3%、74.7%、68.8%和64.6%,超過一半;社區增值服務占比分別為10.1%、9.9%、14.7%和19.1%。

  保利物業2016年至2018年12月31日及截至2019年6月30日,物業管理服務的毛利率分別為13.1%、13.7%、14.1%和18.1%;非業主增值服務的毛利率分別為16.1%、20.0%、20.1%和21.3%;社區增值服務的毛利率分別為43.8%、46.2%、48.4%和44.1%。毛利率增長除受控本提效外,規模效應也是一大因素。

  同時,公司正在通過“低價”策略擴大在管物業規模。據招股書披露,2016年至2018年12月31日及截至2019年6月30日,公司收取的由母公司開發的住宅社區的平均物業管理費用,分別約為每月每平米人民幣2.14元、2.19元、2.21元和2.27元;其他物業開發商開發的住宅社區的收費則分別約為1.19元、1.31元、1.47元和1.48元。保利物業解釋稱,“這主要是為了增加物業管理市場份額”。值得一提的是,就外擴項目來源來看,部分外擴項目來自中小型物業開發商。

  據公告披露,此次IPO,保利物業公開發售合共接獲了10.48萬份有效申請,合計認購38.60億股發售股份,相當于在港發售可供認購股份的約222.68倍。

  8號樓注意到,一向對估值吝嗇的香港市場,對物業股甚是青睞。

  就動態市盈率來看,截至發稿,保利物業為48倍,碧桂園服務為48.4倍,綠城服務為40.8倍,中海物業為38.1,頭部物業公司市盈多在30-50倍。對比在港上市的內房股市盈倍數,碧桂園為6.1、萬科企業為8.7、融創為8.3,則多在10倍以下。

  營收依賴母公司 新贏利點有待突破

  據招股書披露,保利物業大部分物業管理合同與母公司及其關聯公司開發的物業管理有關。2016年至2018年12月31日及截至2019年6月30日,保利物業管理上述物業產生的收入占同期物業管理服務收入的比重分別為98.7%、95.9%、88.6%和82.8%,營收對母公司及其關聯公司依賴較高。

  8號樓注意到,這一現象并非個案。碧桂園服務2018年全年營收為46.75億元,30.54億元來自母公司碧桂園控股,占比80.1%;奧園健康2018年全年營收6.20億元,94.7%關聯中國奧園。

  中國指數研究院《2019中國物業服務百強企業研究報告》認為,具有兄弟開發商背景的物業服務企業,可以將開發商的項目資源,間接轉換成自身未來清晰明確的在管規模,使得企業管理規模具備良好成長性,投資價值不言而喻。

  易居研究院嚴躍進向8號樓表示,“目前,大多數物業公司的管理項目多由其母公司或關聯公司而來,一旦母公司或關聯公司新項目擴展放緩,物業公司業績便會受到影響。”

  中原地產張大偉告訴8號樓,“對國內來說,物業管理很難盈利,當前大部分物業公司都屬于開發商補貼。”他認為,隨著物價和人工成本的逐漸增高,物業管理費用卻很難上漲,存在物業管理虧損逐步擴大的可能性。

  值得一提的是,物業公司也在試圖通過股市融資擴展市場規模,降低對關聯公司的依賴度。

  中國指數研究院數據顯示,上市的物業公司募資中有50%至60%是用于收并購擴展管理規模,10%至20%將用于延伸增值服務,約10%用于智能化及平臺建設,其余資金用作運營資金及一般企業用途。

  嚴躍進告訴8號樓,雖然目前部分物業公司在通過收并購的方式增加在管面積和項目數,但擴展規模有限。同時,短期來看,收并購項目效益并不大。

  講一個新故事,探尋新的贏利點所在,成了物業公司面臨的難題。

  隨著物業公司紛紛分拆上市,市場對物業龍頭萬科物業何時上市顯得十分關注。

  今年4月,消息稱,萬科物業將在港進行10億美元的IPO,上市時間可能定在2020年。很快,萬科物業回應稱“無上市計劃”。

  5月24日,在和8號樓的對話中,萬科物業CEO朱保全稱,“當下萬科物業不著急上市,上市是一件水到渠成的事情。至少在當下我們不需要IPO,客戶也會選擇我們。”

  在9月的一次媒體會上,萬科集團董事會主席郁亮表示,萬科物業不能以傳統物業模式上市,要等市場充分肯定,成功轉型為城市服務商后才上市。

  近日,萬科物業與戴德梁行聯合成立萬物戴德梁行資產服務有限公司,再一次引發市場萬科物業此舉是為上市鋪路的猜測。

  此舉也是繼去年7月萬科物業宣布以首次公開募股定價的方式,購買戴德梁行4.9%的股份,成為其第四大戰略股東后,雙方的進一步合作。

  房企效應下滑 萬億物業藍海正形成

  對資本市場來說,物業公司上市只有進行時,沒有完成時。

  今年3月15日,濱江服務登陸港交所,成為今年第一家在港分拆上市的物業公司。

  去年,包括雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務、佳兆業美好、永升生活服務等均通過公開發行或介紹的方式成功登陸港交所。南都物業則登陸上交所,成為A股物業第一股。

  9月19日,中航善達公告稱,中國證監會正式受理中航善達收購招商物業100%股權的申請。這意味著,距離招商物業借殼中航善達上市計劃又進了一步。

  地產公司紛紛分拆上市,或和房地產行情下行有關。

  從2011年開始,全國房屋竣工面積增速開始階梯下滑,由2011年的17.62%下滑至2018年的-7.82%,在 2015/2017/2018 更是三年負增長。

  中銀國際在2019年Q3房企行業研報中稱,由于16-17年漲價項目結算進入尾聲,營收和業績增速呈現收窄趨勢,2019 年三季度房企行業主營業務收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9.0%,較今年中期收窄1.2%和3.3%。

  房企效益下滑的同時,萬億物業藍海市場正形成。

  前瞻研究院數據顯示,2018年,中國物業管理行業營收7043.63億元,同增17.25%;管理物業總面積為279.3億平方米,同增13.2%;從業人口接近1000萬人。

  2018年,500強企業營收2831.76億元,占物業管理行業營收的40.2%;500強企業物業管理項目70403個,管理面積118.87億平方米,占2018年物業行業管理總面積的42.56%。住宅物業是物業服務企業主要的布局業態,500強95.6%的企業布局了該業態。

  國信證券預測,2018—2022年全國物業管理行業營業收入年復合增速將保持在11%左右,到2022年全國物業管理規模將超過1萬億。

  中國房地產正逐漸由增量市場進入存量市場,房地產企業的商業模式從過去“地產開發商”轉型為“地產服務商”已成必然趨勢。

  光大證券分析師何緬南認為,在“房住不炒”和促消費的相互作用下,布局存量物業運營正逐步成為實力房企的必選項。

  值得一提的是,中信證券在研報中稱,物業方面,一二級市場估值較高,被并購方有動力出讓資產。因此,2020年將會是物業管理公司并購整合的大年。

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