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官方數據出了:全國房地產市場拐點,真到了?
來源: 地產情報站    2019-12-17 10:48:18

這一年過得真快,好像上次跨年還歷歷在目,這眼看著2019年的12月就已過半。對于房地產行業來說,今年是跌宕起伏的一年,也是暗含生機的一年。

時間從不為任何人停留,跟站長一起看看國家統計局根據1-11月網簽量給出的最新數據,這反映了70個大中城市樓市的真實市場,從中可以看出,市場已經到了一個特殊的點位。

房價到底了

從1月到11月,一線城市方面,北京、上海和深圳新房房價分別上漲1.7%、0.3%和0.2%,廣州下降0.5%。北上深依然在走慢牛,其中北京新房漲得最多,畢竟配套和資源擺在那兒呢。而且因為房屋總價高,潛力大,買房的收益還是比銀行利息和貨幣基金高出許多。

二手房方面,北京和廣州分別下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上漲1.4%。深圳漲得最多,因為深圳是粵港澳大灣區的中心城市,經濟發展速度快,而且政策方面最寬松,再加上減免豪宅稅成本大降,漲得多也很正常。

二三線樓市方面,31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%。

從不同城市的總體變化看,樓市冷熱不均,但市場總體穩定。除了深圳,一二線大部分城市二手房價有所回落。這是因為二手房東也得回款過年,或通過賣房再買房改善住房,因此急于出手,導致整體市場降幅較大。可以說目前是今年價格最低的時候,樓市近期已經很難再大幅下降。因為從數據看,房企融資到賬大增,有余糧了。

房企有余糧了

為了生存,房企是各有妙招,有的去香港IPO,有的發債劵。

在房地產市場環境并不樂觀的現狀下,今年赴港上市的房企大多為地方性的中小房企。因為現在房企的生存法則就是刷規模,也就是多做項目,提升整體利潤,靠資金推動多周轉保證利潤。如果沒有資金周轉,就沒辦法做大做強,所以很多房企都視IPO為融資妙招。

海外債券方面,12月以來,房企海外融資計劃密集發布。統計顯示,截至12月11日,融信中國、華潤置地、力高集團、佳源國際等多家房企公布的融資計劃金額已超過20億美元。除華潤置地外,房企融資成本普遍較高。

中國指數研究院(下稱“中指院”)統計顯示,1月-11月,房企海外債券發行規模為4603.4億元,同比增長33.6%,較去年全年增長21.8%。為什么大家都出國找錢呢?這是因為境內融資收緊,房地產行業境內融資門檻大幅提高。

不管方法如何,很多企業確實解決了資金問題。國家統計局數據顯示,1-11月份,房地產開發企業到位資金160531億元,同比增長7.0%,增速與1-10月份持平。其中,國內貸款23013億元,增長5.5%;利用外資161億元,增長57.5%;自籌資金52511億元,增長3.7%;定金及預收款54482億元,增長10.0%;個人按揭貸款24395億元,增長13.9%。

年底全國房子以價換量

總體看,全國商品房銷售面積微漲,銷售金額大漲。可見房子降價走量這招還是很好使的,畢竟消費者都喜歡省錢。

具體來看,1-11月份,東部地區的北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省(市)商品房銷售面積共58394萬平方米,同比下降1.3%,銷售額共73341億元,增長7.1%。

中部地區,山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省商品房銷售面積共42441萬平方米,下降0.3%,1-10月份為增長0.6%;銷售額共30314億元,增長5.6%,增速回落1.2%。

西部地區,內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省(市、自治區)商品房銷售面積共41238萬平方米,增長3.8%,增速持平。銷售額共29943億元,增長10.6%,增速加快0.5%。

東北地區,遼寧、吉林、黑龍江省商品房銷售面積共6832萬平方米,下降4.5%,降幅收窄0.5%;銷售額共5408億元,增長3.4%,增速加快0.1%。

總體看,2019年1-11月份,商品房銷售面積148905萬平方米,同比增長0.2%,增速比1-10月份加快0.1%。商品房銷售額139006億元,增長7.3%,增速持平。其中,住宅銷售額增長10.7%,辦公樓銷售額下降11.3%,商業營業用房銷售額下降13.5%。

站長要提醒的是,隨著市場降溫及棚改等政策支持逐漸退出,三四線城市面臨著供需失衡的問題。尤其隨著市場熱度逐漸下滑,購房者觀望情緒變濃,且大部分三四線城市作為人口凈流出城市,本地購買力不足。供應過多疊加購買力不足,導致庫存逐步攀升。

三四線城市宜加快產業結構優化調整,更新產業布局,推動地方經濟發展。開發商宜進一步以優惠促銷來吸引消費者,拉動項目去化率。

房企低調拿地享受紅利

就土地而言,并不是冷到家了,很多房企還是在買買買,只不過速度稍微有點下降。

1-11月份,東部地區的北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省(市)房地產開發投資共63770億元,同比增長8.3%,增速比1-10月份回落0.1%。

中部地區,山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省共投資25102億元,增長9.7%,增速回落0.3%。

西部地區,內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆省投資共27455億元,增長15.3%,增速回落0.4%。

東北地區,遼寧、吉林、黑龍江省共投資4939億元,增長8.9%,增速回落0.6%。

截止到2019年11月底,一二線城市合計賣地金額高達3.0285萬億,同比2018年上漲21%,創下歷史新高!其中出現了13個千億賣地城市,刷新歷史同期紀錄,杭州賣地金額最高,達2538億,蘇州賣地1656億,上海1666億。

房企們嘴上說著“市場寒冬來了”,嚷嚷著“活下去”。但行動卻很誠實,很多企業還是在一線、二線城市買爆土地,大幅囤地,坐享未來人口紅利和市場份額。

生意場很流行《孫子兵法》,這招叫兵不厭詐。成功人士之所以成功,就因為人家都是人精,公開說話,有的是專門給競爭對手聽的,有的是專門給吃瓜群眾聽的,調動別人情緒,實現自己目的。外行看熱鬧,內行看門道,聽大佬們講話也得仔細思量。對于剛需,12月就是房價最低的時候,上車的良機。

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